JERARQUIZACIÓN DEL CATASTRO COMO HERRAMIENTA DE POLÍTICA FISCAL

Datos generales de la Ciudad de Rosario

Nombre del Municipio/ Región/ País: Rosario

Población: 909.658 habitantes (censo 2001)

Superficie: 178,69 Km2 

Densidad de población: 5.091 hab/km2

Rosario constituye la ciudad cabecera de un conjunto de comunas y municipios que conforman un aglomerado que se conoce como Area Metropolitana del Gran Rosario, cuya población total oscila entre1.300.000 y 1.400.000 habitantes, según el criterio que se tome para la delimitación del mismo.

Los rasgos específicos del espacio metropolitano demandan coordinar las actuaciones de los distintos ámbitos de la administración que operan sobre su territorio (Nación, Provincia, Municipios y Comunas), así como las de los demás actores institucionales públicos y privados.

Actividad Económica

Producto Bruto Geográfico: 3.700 Millones de US$

Porcentaje de empleo en pymes/total: el 70,61%. De un total de 2448 empresas Pymes y micro empresas

Porcentaje de empleo en grandes empresas/ total: 15,44% de un total de 8 grandes empresas.

La actividad económico – productiva de la ciudad está fuertemente vinculada a la de su extensa área de influencia, el Gran Rosario, con lo cual comparte no sólo la continuidad urbana sino también la historia de su desarrollo económico.  Históricamente, su condición de ciudad – puerto ligada a las actividades agroexportadoras, dieron a Rosario la clave de su dinamismo económico.  Actualmente, Rosario posee gran importancia como zona de acopio y comercialización de granos, permitiendo, a través de su puerto, la exportación de los productos de la vasta región agrícola del sur de la Provincia de Santa Fe.

3. Datos generales del Gobierno Municipal

La Municipalidad posee un poder ejecutivo, representado por el intendente, responsable de diseñar las políticas que guiarán los destinos de la ciudad; un poder legislativo que funciona a través del Concejo Municipal, encargado de dictar las leyes, que a nivel municipal se denominan ordenanzas, resoluciones, decretos, minutas de comunicación y declaraciones; y un Tribunal Municipal de Faltas.

El Poder Ejecutivo posee distintas secretarías y dependencias, encargadas de llevar adelante las políticas delineadas desde la intendencia y de brindar los servicios públicos destinados a la comunidad. Las secretarias con que cuenta el Departamento Ejecutivo Municipal son

Secretaría de Hacienda y Economía

Secretaría de Planeamiento

Secretaría de Gobierno

Secretaría de Obras Públicas

Secretaría de Servicios Públicos

Secretaría de Salud Pública

Secretaría de Promoción Social

Secretaría de Producción del Empleo y Comercio Exterior

Secretaría de Cultura y Educación

Secretaría General

Las acciones de gobierno son acompañadas y controladas por el Concejo Municipal, compuesto actualmente por 22 concejales, Un concejal es una persona elegida por el pueblo para defender los derechos de los vecinos, procurándoles mayores servicios, con el propósito de mejorar su calidad de vida. Esta función la cumple elevando al ejecutivo proyectos y propuestas para que éste los haga cumplir. Se preocupa por obras, servicios, cultura y educación, para ello se conforman comisiones de trabajos que abordan las distintas áreas y problemáticas de los ciudadanos

La Municipalidad cuenta con:

un total de 10.017 empleados (incluidos personal de planta, honorarios, y personal político) ;

5 Organismos Descentralizados (Centros Municipales de Distrito, concentradores de la actividad administrativa y de atención al público a nivel distrital)

5 Entes Autárquicos (Servicio Público de la Vivienda; Instituto Municipal de Previsión Social; Instituto de Lucha Antipoliomielítica de Rosario e Instituto del Alimento)

sociedades del estado municipal (Laboratorio de Especialidades Medicinales; Ente Turístico de Rosario; Sociedad del Estado Municipal de Transporte Urbano Rosario; Terminal de Ómnibus; Costanera Rosario y Autódromo )

Cabe destacar que la Justicia, Seguridad y Educación no son jurisdicción de esta ciudad sino que dependen del gobierno Provincial y Nacional.

Objetivo principal:

Garantizar un reparto equitativo de los costos de funcionamiento y mantenimiento de los servicios urbanos

Objetivos secundarios:

Contar con valuaciones fiscales que reflejen con fidelidad los valores de mercado y, por ende, la capacidad contributiva de los propietarios

Garantizar un mayor financiamiento del gasto público, profundizando la equidad en la distribución de las cargas

Sentar las bases para una reforma fiscal profunda, que utilice a los valores fiscales como base de calculo de la TGI y el resto de los tributos inmobiliarios (por ej, contribución de mejoras)

Mejorar la base de datos catastral y la información brindada al contribuyente respecto al atributo sobre el cual se define el monto de su tributación inmobiliaria

Política del Municipio

Desde el punto de vista de la política municipal, la reforma pretende

Avanzar en una reforma medular desde el punto de vista de la política fiscal local (al afectar la base imponible del tributo mas masivo, con mas de 380.000 cuentas), postergada por más de 30 años.

Consolidar a la Tasa General de Inmuebles como tributo central en la estructura de financiamiento local, garantizando la confiabilidad y actualización de las bases sobre las cuales se lo determina.

El Código Tributario Municipal reconoce al valor catastral vigente como base imponible de la TGI, define los lineamientos generales de la metodología de valuación adoptada (en términos generales, la normativa adopta y reconoce la metodología de costos –descartando, por ej, la de precios hedónicos) y precisa los elementos que determinan el valor de cada componente.

Deja sujeto a reglamentación la definición concreta del procedimiento de cálculo

Establece, asimismo, la obligación el Departamento Ejecutivo de realizar sistemática y periódicamente revalúos generales de los inmuebles, requieriéndose en todos los casos la aprobación legislativa de los precios básicos resultantes. Por otro lado, reconoce algunas situaciones (puntuales y particulares) que permiten la modificación del valor catastral sin pasar por dicha instancia de aprobación.

La Ordenanza 8251/06, que modifica la base de cálculo de la Tasa General de Inmuebles a través del revalúo catastral. Concretamente, esta norma aprueba los precios básicos de cada categoría constructiva y el nuevo plano de precios básicos del suelo

Estos precios unitarios, aplicados a la fórmula de cálculo de las valuaciones catastrales, determina el valor fiscal de cada inmueble.

Actividades originales y definitivas

Si bien el revalúo catastral se concreta y consagra a partir de una reforma propuesta y aprobada en 2008, el trabajo técnico reconoce antecedentes importantes, poniendo en evidencia su complejidad y la profundidad del trabajo realizado.

Concretamente:

En 1990 se realizó un revalúo general de los terrenos libres de mejoras, nuevamente en forma conjunta con la Provincia. El trabajo se realizó mediante una nueva toma de datos y un estudio completo del mercado en ese momento. Y se tradujo en la obtención de precios cuadra por cuadra para todo el municipio

En 1999 se crea una Comisión para Reforma Tributaria (Decreto 2529/99) que partió de este trabajo y mediante una nueva recopilación de datos y estudio completo del mercado actualizo precios de la tierra en general y en particular en las zonas que fue necesario. Esta tarea fue realizada en conjunto con la Dirección de Tierras y Tasaciones de esta Municipalidad. Como resultado de este trabajo se actualizaron los valores catastrales de la tierra al año 2001.

La labor de actualización de valores de la tierra al año 2001 incluyó estas etapas:

Obtención de datos de ofertas y ventas de terrenos libres de mejoras a partir de la consulta de diarios de gran circulación, inmobiliarias y revistas técnicas especializadas.

Ubicación zonal y homogeneización de cada dato por forma y dimensiones del terreno, afectando con un coeficiente de seguridad del 80% a los datos de ofertas. Este ajuste tiene por objetivo acercar esos valores de oferta a los de venta (transacción efectiva)

Volcado de cada dato puntual así obtenido sobre los planos de valores del año 1990, consignando su índice de variación particular con el valor de plano.

Fijación de índices de variación para todas las zonas de características estables.

Análisis particular de la evolución de precios y fijación de índices para los sectores beneficiados por obras públicas, planificación urbana, expectativas especiales de desarrollo y los perjudicados por inundabilidad, y todos aquellos factores que pudiesen justificar una consideración específica.

Resolución y compaginación de las áreas de transición resultantes

Chequeo y comparación entre sectores de características similares para detectar probables desajustes zonales.

Compaginación definitiva y confección de los planos de precios básicos de la tierra al año 2001.

Aplicación del coeficiente de seguridad. Los valores por metro cuadrado propuestos constituyen un modelo del comportamiento del mercado inmobiliario en el ámbito del municipio. Como todo trabajo de valuación masiva, puede no contemplar situaciones particulares que distorsionen el valor de uno o varios inmuebles. Con el fin de evitar posibles cuestionamientos derivados de tal circunstancia, se plantea la utilización de un coeficiente de seguridad = 0.70 (setenta por ciento) para el cálculo del valor catastral del terreno.

Carga de los valores al sistema.

A partir de un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario, y ante la reforma tributaria de la TGI que se evaluara hacia el 2005 (que finalmente no incluyó actualización de valores catastrales) , se llevaron los valores de la tierra de 2001 al 2005, aplicándole un coeficiente de 1.4 (como actualizador general)

La última revisión fue la de fines de 2006/principios de 2007, que actualiza los valores de la tierra a la fecha y contiene un ajuste puntual y diferenciado para determinadas zonas de la ciudad de desarrollo especial y sostenido (countries Aldea Lago, Aldea Tenis, Golf abierto, Golf cerrado, barrios San Eduardo y Hostal del Sol, Puerto Norte, etc.). Concretamente, la última revisión tiene las siguientes características:

ajuste individual (cuenta por cuenta) del precio base de cada una de las manzanas ubicadas en las zonas identificadas como “de mayor incremento relativo en el valor de la tierra”. A este grupo se les aplicó un coeficiente de ajuste puntual de 0.70 –a las de mayor incremento relativo- y a las de las zonas linderas se las corrigió por coeficientes mejores, de manera de garantizar un efecto cascada y un tratamiento consistente de los precios de toda la ciudad.

Se aplicó un ajuste generalizado a todas las parcelas de la ciudad, incluidas las anteriores (en realidad se trabajó aplicando un coeficiente de 2.5 a las valuaciones de 2001(se desafectó el ajuste de 1.4 realizado en 2005 y se utilizó 2.5 como nuevo coeficiente)

La actualización del valor del edificado es más simple, porque se trata de seguir la evolución de los costos de construcción en el tiempo. Para ello se recurre a diversas fuentes de información: publicaciones especializadas de Colegios profesionales de Técnicos, Arquitectos, Ingenieros, etc.; otros organismos que trabajan especialmente en el tema, así como consultas directas a empresas de construcción de confianza que actúan en la ciudad.

Cantidad de beneficiarios

En términos generales, podemos afirmar que los 383.000 propietarios de inmuebles de la ciudad se vieron beneficiados, ya que a partir del revalúo cada uno tributa en función del verdadero valor de mercado de su propiedad.

En términos mas estrictos, y como grandes beneficiarios del proyecto, podemos citar a los propietarios de las 60.000 unidades de propiedad horizontal que fueron recategorizadas (asignándole una categoría inferior, representativa de sus características constructivas)

Nivel de participación ciudadana

Desde el punto de vista comunicacional, además de la exposición del proyecto ante la comunidad en general y el periodismo y los legisladores en particular, e incorporó una Consulta de valor catastral en la página Web del municipio (tal como se expone en la Síntesis inicial del proyecto)

La misma constituye un mecanismo sencillo y ágil para que cada propietario acceda a los datos valuatorios de su inmueble y eleve las posibles consultas respecto a su obtención a la Administración.

Con la participación conjunta de técnicos de la Dirección General de Informática y de la Dirección General de Topografía y Catastro se diseñó el nuevo Sistema de Catastro que incluye varias etapas.

Por otra parte la base gráfica parcelaria fue actualizándose pasando del papel a archivos raster en principio y vectorizándose posteriormente.

Actualmente se está tratando de integrar ambas bases.

En cuanto a la base valuatoria se llevó a cabo una Reforma Tributaria que comprendió las siguientes etapas:

Obtención de valores de la tierra actualizados por cada cuadra del Municipio.

Determinación de precios básicos por metro cuadrado de edificación para los distintos tipos constructivos existentes.

Actualización de las valuaciones de los inmuebles por índices económicos con el objetivo de hacerlos comparables en moneda actual.

Reorganización de los radios tributarios (zonificación cuyo objetivo es la aplicación de políticas tributarias diferenciadas de acuerdo al grado de desarrollo zonal) y  definición de un nuevo régimen de alícuotas continuo en función de los mismos, con aplicación de topes máximos de incremento.

Actualización definitiva a valuaciones reales actuales  y definición de un nuevo régimen de alícuotas y topes máximos.

Levantamiento gradual de topes con la finalidad de ir adecuando el importe de Tasa General al correspondiente valor del inmueble.

Puesta en marcha del revalúo periódico.  

Entendemos la reforma fue netamente positiva, permitiéndonos contar con cimientos sólidos para construir una estructura tributaria equitativa, donde con seguridad podemos afirmar que cada una tributa conforme su capacidad contributiva.

Tenemos, sin embargo, aspectos pendientes:

la liberación de topes, que aseguren que cada valor de emisión sea la resultante de aplicar la estructura de alícuotas a los valores catastrales vigentes

consolidar el revalúo como experiencia periódica (cada cuatro o cinco años)

afianzar los valores catastrales como variable de determinación de todos los tributos inmobiliarios

avanzar en el intercambio de datos catastrales con la Provincia

A los efectos de verificar la pertinencia de los nuevos valores se trabajó, a traves de un convenio con al Facultad de Cs Económicas y Estadísticas de la Universidad Nacional de Rosario, en la identificación de una muestra representativa de inmuebles de la ciudad, con la idea de contrastar los valores catastrales de esa muestra con los valores de mercados (determinados para cada caso por tasadores especializados) y asegurar que los primeros reflejaran con fidelidad los segundos

El tamaño de la muestra fue, en rigor, amplio como para poder contar con tasaciones de mercado de todos los casos (mas de 3.000). Sin embargo, para aquellos en los cuales se contó con dicha información, los resultados fueron claramente positivos

Por otro lado, y ya en terminos de impacto de los valores catastrales sobre los valores de emisión de la TGI se trabajó con un programa (desarrollado por la Dirección General de Informática) que tomaba, para los distintos escenarios de pruebas, datos reales del universo total y los sintetizaba para la toma de decisiones

En términos de estrategia política podemos concluir que, si bien las reformas fiscales nunca son sencillas, la aceptación social se facilita cuando las mismas involucran mejoras en la distribución de la carga.

Resaltamos, además, que la experiencia fue, de alguna manera, “replicada” por la Municipalidad de Santa Fe, que encaró su reforma fiscal a partir del reconocimiento de la necesidad de mejorar la calidad y confiabilidad de las valuaciones catastrales, En este caso particular, y dados los tiempos que conlleva realizar un revalúo desde el catastro local, optaron por tomar las valuaciones provinciales.

Y, en Rosario, entendemos el revalúo ha dado lugar a pensar en la posibilidad de aplicar las valuaciones fiscales a la distribución de la carga de otros tributos.